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欠资拖垮合作方的背后,中弘正经历什么?

时间:2018-03-28来源: 作者:admin点击:
  “我们公司已经没人了,让他们拖倒闭了。”一家中弘供应商告诉记者。  导读    “中弘欠200万尾款,两年了还没结。”在去年八月,曾与中弘控股股份有限公司(下称“中弘控股”,000979.SZ)合作“由山由谷”项目的材料供应商因讨薪无门只能寻求媒体帮助,而向本刊透露了中弘股份的欠债行为。  据讨

  “我们公司已经没人了,让他们拖倒闭了。”一家中弘供应商告诉记者。

  导读

  

  “中弘欠200万尾款,两年了还没结。”在去年八月,曾与中弘控股股份有限公司(下称“中弘控股”,000979.SZ)合作“由山由谷”项目的材料供应商因讨薪无门只能寻求媒体帮助,而向本刊透露了中弘股份的欠债行为。

  据讨薪人透露,2014年至2015年一年中他们为中弘控股提供了大约价值430万的建筑材料,目前中弘控股只结了一半资金,剩余资金已拖欠两年,维权无路才选择了寻求媒体帮助。

  “不只我们一家,由山由谷项目一起合作的建筑公司以及活动公司的欠款,中弘也没有结清,并且一直内部推诿,中弘内部人员走了一批又一批,诺大的上司公司两年来从没一个人正面回应过欠款的事。”该讨薪人透露。

  而在近日,该讨薪人告诉记者,“我们公司已经没人了,让他们拖倒闭了。”

  欠工程款导致合作伙伴倒闭,作为一家总市值高达165亿元的上市公司,为何仅百万元便让这家全国五十强的房企如此难堪?

  实际上,中弘控股面对的并不仅是百万元欠款的难题,而是整个企业运行资金情况的“吃紧”。

  据中弘控股近日发布2017年业绩预告显示,公司预计2017年1-12月归属上市公司股东的净利润-10.00亿,同比变动-736.75%。另外在2016年归属于中弘股份上市公司股东的净利润仅为1.57亿元,同比减少1.3亿元,减幅为45.28%;经营活动产生的现金流量净额为-29.1亿元,同比2015年的-4.31亿元,现金流出量高达7倍有余,且经营活动产生的现金流量净额已连续三年为负。

  中弘控股陷入了资金链沼泽,而这一切都与中弘控股前几年为转型旅游地产而疯狂扩张有关。

  跑马圈地 资金链危机

  2008年北京奥运结束后,北京在高安屯垃圾场推出了一块商业用地,因为地处垃圾场,该地块首次出让还流拍,但中弘控股股份有限公司(下称“中弘控股”,000979.SZ)掌门人王永红看到了机会,最后中弘控股以极低的成本获得该地块,打造了此后“扬名北京”的“商住”小区——中弘北京像素。

  据财报显示,该项目为中弘股份带来超过50亿元的利润,中弘一时风光无限,而王永红也从北京像素中得到了自己的一套走向成功的经验:“地要便宜、成本要低”,至此王永红决定开始由住宅开发向开发成本极低的旅游产业转型。

  “严厉调控下,住宅开发已被限制发展空间,而商业地产竞争也已经白热化,目前只有旅游地产尚未形成竞争态势。谁先进军旅游地产市场,谁就能抢占优质资源。”彼此王永红说道。

  在王永红的蓝图里,中弘股份将在2015年前成为中国旅游产品开发与运营的一流品牌。

  当时旅游土地市场上成本较为低廉,为了实现中国旅游地产第一的目标,中弘股份趁机疯狂拿地,经记者不完全统计2010年至2015年之间,中弘控股在旅游地产上的投入高达1000亿元左右。

  其中,仅在2012年4月份就一连签署3 个合作项目,以30亿元拿下济宁北湖新区一块970亩的土地;以100亿元在山东省微山县拿下一块5000亩地;以150亿元在西双版纳拿下一块约为1.47万亩的建设用地。

  中弘控股一直马不停蹄。随后,中弘股份全资“孙公司”北京弘轩鼎成房地产开发有限公司再以总价8.27亿元竞得北京市平谷区夏各庄镇住宅商用混合地块,投资150亿元将长白山望天鹅国际旅游度假区项目夺入囊中。

  中弘控股动辄上十亿的密集投资震撼了金融地产圈,当时不少财经专家皆对中弘的疯狂跑马圈地表示担忧,“中弘股份现在大多数的项目都是以5年周期,有的甚至高达10年,现今融资渠道收窄,房企面临的最大风险是资金不能有效流动、甚至资金链断裂。若后续开发资金不到位,则易出现蛇吞象风险,拖累公司整体运营。”盛富资本创始人黄立冲表示。

  墨菲定律呈现,业内人士的担忧果然出现。原本2015年便竣工开始运营的如意岛度假项目因为资金问题现今已然停工至今,彼时,中弘股份发布公告表示,“预计项目开发期为2014年初至2017年底”,然而据记者查询,至今为止如意岛依然没有动工,也就是说该块土地已被放置了两年。

  悲剧不仅于此,近期,如意岛项目还因在三亚珊瑚礁国家级自然保护区和海岸带200米范围内违法建设,填海破坏了海洋生态环境,该项目的度假酒店与售楼处目前已被责令拆除,启动日期遥遥无期。

  中弘股份在全国马不停蹄地展开了圈地运动,多处土地如同海南如意岛一样被搁置。拿地虽多,但进入实质开发阶段项目甚少。据本刊记者不完全不统计,中弘在建的文旅地产项目有10个,合计总投资规模达300多亿元,并且未有对各项目竣工时间进行说明,且当期新增开发成本约34亿元,此外中弘还有10个项目仅处于规划设计阶段,就连中弘股份首次涉足的旅游地产项目——位于北京市怀柔区的美猴王主题公园都处于搁浅状态,公司全资子公司美猴王公司自2010年5月设立至今尚未取得收益。

  中弘方面也大方承认,“以中弘北京和海口的两个酒店项目为例,其最终开业运营的时间要到2018年。其他旅游地产项目最少也需要3-5年的时间才能对中弘的业绩产生贡献,近些年,我们仍然需要依靠传统的地产项目支撑上市公司的利润。”

  然而伴随着政策对于房地产市场的继续打压以及中弘旗下类似于北京像素这样的优质项目售馨,而中弘现今未开售项目皆是类似于“中弘由山由谷”此类偏远、交通不便、配套缺失的产品,“中弘由山由谷”被业内评为“北京最难卖产品”。

  现今,房地产业务已经无法继续为中弘卓业带来巨大的现金流,而商业、旅游地产、文化产业短期不仅不能提供效益,反而需要继续投入大笔资金,中弘对“钱”的需求越来越大。

  王永红的蓝图非但未实现,还因为在旅游产业上“跑马圈地”,让中弘股份目前步履维艰,陷入了前所未有的危机中。

  在一位不愿具名的海南当地资深地产人士看来,“实际上并没有足够能力去支撑现在达到的开发规模。意图通过资本市场来小马拉大车来解决资金问题,赌徒心态严重。”

  融资渐难

  去年7月,中弘股份发布公告,为了持续北京、山东、安吉和海口等地文旅地产项目的建设。将以非公开定向发行股票的方式募资不超过36亿元,随后将金额调整为32亿元。

  值得一提的是,这是已经是三年来中弘股份第3次定向增发。2014年,中弘定增9.58亿股,募资30亿元,用于海南如意岛项目建设;2015年,中弘定增13.8亿股,募资39亿元,用于北京、山东等地地产及文旅项目开发。

  经过多次定向增发,中弘股份的控股股东中弘卓业持股比例已经由2014年年初的39.95%下降至现今26.55%,而近期,中弘正预谋着进行新一轮增发而股票停盘,完成时持有股份比例将降至21.52%。值得一提的是,中弘股份已经连续四年成为了A股市场房地产行业的减持冠军,共减持12.66亿股,套现100.87亿元。

  除了变卖股权外,中弘亦在尝试各种融资方式。曾在中弘担任财务副主席的金洁表示,“中弘的现金流来源除了自有资金外,还包括了合作伙伴投资、银行贷款、信托融资等方式。目前中弘在通过自有资金进行项目前期开发的同时,也在积极建立旅游产业基金以供项目的后期开发所需。 ”

  2015年11月,中弘获批公开发行公司债不超过12亿元和非公开发行公司债不超过30亿元,用于偿还借款和补充流动资金,同时还拟发行短期融资券20亿元、中期票据10亿元,以及非公开定向债券融资工具 20亿元。

  据统计,近两年内,中弘通过股权融资69亿元,目前尚有32亿元在计划中,以发行公司债券形式融资25亿元,截至2017年末,负债总计176.32亿元。

  靠着融资支撑项目建设这是中弘现今走下去的方式,但融资靠讲故事,故事总有剧终的那天,据公开资料显示,在近期中弘股份的融资之路也变得越来越难。

  近日,中弘股份控股股东中弘卓业集团有限公司(简称“中弘卓业”)持有的中弘股份全部股份再次被司法轮后冻结,执行人为北京市高级人民法院。这是进入2018年以来,中弘卓业持有的中弘股份全部股份第10次被司法轮后冻结。

  自从来自深圳的联储证券在2017年12月26日爆出中弘股份旗下子公司——浙江新奇世界影视文化投资有限公司债务利息违约后,包括西藏信托、中信信托等在内的各家金融机构开始担心中弘股份的偿债能力,纷纷采取申请司法冻结中弘卓业持有的中弘股份的股份的措施,即使中弘股份在第二天便宣布偿还了该笔逾期的债务。

  随后,中弘股份发行的五笔债券随即宣告停牌,评级机构大公国际资信评估公司发现中弘股份提供的偿债资金存疑,财务管理不规范,两次下调了中弘股份的主体信用评级,银行等金融机构从去年六七月份便开始停止向中弘股份提供贷款。

  现今,中弘股份依然在玩着一边筹钱一边花钱的高杠杆开发模式,这样能够维持多久?中弘在全国各地撒下了旅游地产的种子,但何时能进入收获期开花结果,也许连中弘的高层也并不能给出明确答案。

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